投资要点

事件：12 月 31 日， 克而瑞公布 2018 年 TOP200 房企销售数据。碧桂园以 7286.9 亿元排在销售流量榜榜首，恒大继续占据权益榜第一。 各梯队房企门槛、集中度进一步提升。其中， TOP10 房企门槛超 2000 亿，千亿房企数量达到 30 家、TOP50 门槛近 550 亿元。

点评：

2018 年全年龙头房企销售持续高增，破千亿房企达 30家， 相比 17 年多增 13 家。 从累计销售（ 流量金额） 来看， 2018 年碧桂园蝉联第一，万科重回行业第二，恒大位列第三名，新城闯入前八。其中，碧桂园 7,287 亿元（ YOY+32%）、万科 6,096 亿元（ YOY+15%）、 恒大 5,511亿元（ YOY+10%）、融创 4,600 亿元（ YOY+27%）、保利4,050 亿元（ YOY+31%）、绿地 3,812 亿元（ YOY+25%）、新城 2,204 亿元（ YOY+74%）、 招商蛇口 1,705 亿元（ YOY+51%） 等。

龙头房企销售强劲，同比增速维持高位。 2018 年，中国房地产行业整体业绩规模进一步增长，其中 TOP100 房企全年的销售金额进一步同比增长 35%。 但值得关注的是， 下半年单月同比增速偏低， 从 7 月近 60%大幅回落至 21%左右。我们认为 2019 年龙头房企将由高速增长迈向有质量平稳增长，预计行业增速将放缓， 行业仍将延续调整趋势。

2018 年， 各梯队房企销售金额门槛进一步提升， 集中度较去年同期均有较大幅度的提升。 2018年， TOP3房企门槛虽然已超 5500 亿元，但门槛增幅较前两年大幅降低。 TOP10门槛超 2000 亿元、 TOP30 门槛已达千亿。 TOP20、 TOP30 和TOP50 房企的门槛增幅都在 44%左右。 2018 年， TOP10 市占率 26.9%，同比上升 2.7 个百分点， TOP20 市占率 37.5%，同比上升 5 个百分点， TOP30 市占率 45.2%，同比上升 6.9个百分点。 TOP100 房企集中度升幅最大， 市占率同比提升11.3 个百分点至 66.7%。 我们认为 2019 年在房地产市场进一步调整背景下，龙头房企在拿地及融资方面优势将更加明显，市场集中度有望加速提升。

TOP100 权益比例降至 80%， 行业整体项目合作情况增多。TOP100 房企销售金额权益比从 2016 年的 85%逐年下降至2018 年的 80%。除了通过项目收并购获取土地的方式外，在目前项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，近年来房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。 我们认为随着各类政策的出台， 核心城市地价将平稳回落，预计后续主流房企权益占比将逐步回升。

投资建议： 2019 年， 房企重心将逐步回归二线城市及经济基础发展良好的三四线城市，更加考验房企的资源整合能力和融资能力。 我们认为一线城市的商业地产在“限售限购”的大背景下，将迎来恢复性的改善，推荐关注拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科 A、保利地产、金 地集团等；二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推 动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下， 将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。

风险提示： 1. 棚改贷款支持力度下降风险： 随着三四线城市库存降低，以及房价上涨过快，三四线城市实施优惠政策的必要性在降低，一旦棚改贷款支持力度下降，成交压力预期显现； 2.房贷利率上升风险： 2017 年以来全国房贷利率水平保持连续提升， 购房成本上涨将抑制部分合理购房需求； 3 房企融资成本上升风险： 行业融资成本如果进一步走高将会影响房企资金链，侵蚀房企利润。