事件

1月4日央行宣布，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

核心观点

支持小微企业是降准主要目的，边际利好房地产行业。央行有关负责人表示此次降准将释放约1.5万亿元资金，考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。央行在问答中指出，此次降准释放的长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。此说法与2014年4月及6月的定向降准的说法是一致的，从2014年4月以来的8次降准来看（其中5次定向降准），央行对货币政策进行调整的初衷是为小微企业、民营企业提供足够的贷款资金。此次降准与我们年度策略报告中对于2019年货币政策中性偏宽的预测是一致的，边际上仍然在一定程度上利好房地产行业。当前的货币政策状态与2014年4月类似，处于降准周期的开端，但暂未有降息等其他货币政策的配合。

行业基本面仍将维持下行，扭转仍需货币政策及调控政策配合。从目前房地产行业基本面情况来看，单月销售面积同比增速已连续3月为负（9月-3.6%；10月-3.1%；11月-5.1%），各地去化情况持续恶化，尤以三四线等低能级城市为甚。销售作为房地产行业重要先行指标，将可能导致未来房地产开发投资和新开工数据也出现持续下滑。2014年4月降准前，单月销售面积同比增速为-14.3%且连续4月处于同比负增长区间。之后在经过2次降息和2次降准，以及2015年3月行业调控政策放松的多重因素影响下销售同比增速才在2015年4月转正。因此，就目前房地产行业情况而言，在没有更强的货币政策和调控政策出台的情况下，将很难复制2015年的行业走势。但我们也看到，近期多地的房地产调控政策出现微调，这是行业积极向好的信号，但仍需后续政策的持续验证。

投资建议与投资标的

此次全面降准符合我们对今年货币政策的预测，配合因城施策调控政策的微调，我们认为今年行业基本面有望企稳，尤其是重点一二线城市的销售有望出现回升。在此时点，我们从公司治理改善和城市布局两个维度进行推荐。根据此我们推荐两条主线：1）运营王主线：以利润率、费用率及其改善趋势为主要考察指标，我们推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)；2）布局王主线：我们推荐在一二线及强三线城市重点布局的万科A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。

资金面持续收紧。

经济增速出现明显下滑。