核心观点

融 360 数据显示 2018 年 12 月全国首套房贷款平均利率为 5.68%，相对基准利率上浮 15.9%，环比 11 月下降 3bp，为 2016 年 7 月以来的首次回调。2018 年三季度以来房地产行业积极因素持续积累，流动性边际改善、去杠杆节奏趋缓、地方政策边际放松， 历史经验证明房贷利率拐点的确立有望托底房地产景气度以及板块表现，继续看好房地产板块在 2019 年的表现。

首套房利率 2 年来首度回调，利率周期拐点确立

全国首套房贷款利率自 2016 年 7 月 4.44%的阶段性低点稳步增长至 2018年 11 月的 5.71%，连续上涨 28 个月， 2018 年 12 月的回调为 2 年多来的首次改善， 印证我们 2018 年三季度提出的年内见顶回落、且顶部预计为中长期顶部的判断。 12 月下调房贷利率的银行数量占比创 2017 年 4 月以来新高，达到 10.13%。此外， 12 月工农中建四大行首套利率环比 11 月减少 4bp，也是近期首次回落，且改善幅度高于全国平均的 3bp。

房贷利率调整率先在一二线城市出现

此轮房贷利率的调整率先在热点一二线城市出现， 2018 年 10 月以来北京、广州、杭州、武汉、南京等出现边际改善。 12 月 35 城中共有 17 城首套利率均值环比下降，环比改善幅度在 1-15bp 之间。其中 12 月一线城市首套利率均值区间 5.09%-5.57%，北上广深环比改善幅度分别为 2、 10、 7、4bp。二三线城市中，珠海、石家庄、东莞、长春、厦门等改善明显，下调空间在 6-15bp 之间，宁波、杭州、南京等改善幅度在 5bp 以内。我们认为未来房贷利率调整的城市范围及改善幅度有望进一步蔓延和扩大。

货币政策转向预期明确，叠加政策改善有望共同托底市场

2018 年以来的连续降准，尤其是 2019 年初的全面降准进一步强化货币政策的转向确立，华泰宏观团队认为随着 2019 逆周期调节空间的提升，货币政策有望转向数量和价格的双宽松。 历史经验表明，房贷利率与全国商品房销售增速之间存在明显的负相关， 2012 年初和 2014 年末的两次房贷利率拐点向下，都带来了房地产销售面积的见底回升。 我们认为当前随着因城施策的推进，部分城市已经开始对部分不合理政策进行微调，利率和政策的双拐点已经出现，在 2019 年房地产市场整体向下的环境下实现托底，而部分一二线城市有望实现优先改善。

历史证明房贷利率拐点通常支撑行业景气度，继续看好板块未来表现

历史经验证明房贷利率拐点的确立通常托底房地产景气度以及板块表现，且万科、保利等龙头房企历史表现更为突出。 2012 年 1 月至 9 月房贷利率从 7.62%降至 6.20%，板块上涨 7.7%； 2014 年 10 月至 2016 年 9 月，房贷利率从 6.96%下降至 4.52%，板块上涨 67.0%。 2018 年三季度以来行业积极因素积累，继续看好房地产板块在 2019 年的表现。建议关注： 1、具备强融资能力和 ROE 突破潜力的龙头房企（万科、华侨城等）； 2、享受成长弹性和边际催化的企业（荣盛发展等）； 3、享受长三角一体化等城镇化区域红利的企业。

风险提示： 需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。