华夏幸福(600340)

事件一： 公司发布 2018 年 1-12 月经营情况简报，全年实现销售金额 1634.77 亿元，同比增长 7.45%，销售面积 1502.23 万方，同比增长 57.56%。

事件二： 公司成功发行 2019 年第一期超短期融资券，发行额度 25 亿元，期限 270 天，发行利率 5.5%。

销售面积大幅增长，异地复制逐步兑现

公司 2018 年销售面积实现大幅增长， 同比增速达 57.56%。分区域来看，非环京区域 2018 年全年实现销售面积 774.12 万方，同比增长 143.7%，占总销售面积的 51.53%，较 2017 年提升 18.21 个百分点。 其中， 环郑州区域继环南京、环杭州后，成为公司新的增长点，全年销售面积达 249.85 万方，占比16.6%，环南京、环杭州分别以 11.0%、 7.9%的占比位居二、三。 同时环合肥、环武汉区域开始发力，分别贡献 70.58 万方、 58.85 万方的销售面积。整体销量增长的前提下，非环京区域贡献率逐步提升，我们认为公司“产业新城+房地产开发”模式异地复制正在逐步兑现。

低利率、满额发行超短期融资券，彰显资本市场对公司未来发展信心

相比 2018 年发行的超短期融资券（第一期发行规模 15 亿元，利率 6.2%，期限 180 天；第二期发行规模 10 亿元，利率 6.2%，期限 196 天；第三期发行规模 25 亿元，利率 6%， 162 天），公司本次发行超短期融资券，期限更长（270 天），利率更低（5.5%），充分体现了资本市场对公司未来发展的信心。 近期，行业资金面逐步改善， 利好政策频现（例如：央行降准、多地首套房贷利率上浮下调等）。公司顺势而为， 继平安入股后，近期成功发行公募债 70 亿元；本期低成本、满额发行 25 亿元超短期融资券。传统融资渠道畅通的情况下，公司正积极探索新的融资方式，例如：与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金，专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设； 公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立 3+3 年期的基础设施债权计划等等。 多元化的融资方式， 将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈，保证公司稳健经营。

投资建议： 公司作为产业新城的行业领军者，受环京区域限购等政策的影响，目前正积极脱离区域性束缚， 并已初步取得成效。 2018 年全年实现销售面积 1502.23 万方，同比增速达 57.56%。非环京区域贡献占比 51.53%，较 2017年提升 18.21 个百分点，异地复制正逐步兑现。 其中， 环郑州区域成为公司新的增长点，全年销售面积达 249.85 万方，贡献占比 16.6%。 我们认为， 公司非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段，前期资金投入规模将持续增加， 多元化融资渠道的畅通，将有效缓解公司现金流压力。 随着非环京产城逐步进入收获期，公司资金面将迎来持续改善。 根据 2017 年末项目测算， 公司 RNAV36.43 元/股（含房地产开发业务，不含产业新城业务），较目前股价折让 28.5%，具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺，预计公司 2018-2020 年 EPS 为 3.94、 5.10、 6.45 元，对应当前 PE 倍数为 6.61、 5.11、 4.04x、，维持“买入”评级。

风险提示事件： 资金面流动性改善、 调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期，回款进度放缓等风险。