事件

2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，同比增长 9.5%， 增速比 1-11 月份回落 0.2 个百分点。 2018 年，商品房销售面积 171654 万平方米，同比增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点。 2018 年， 房屋新开工面积209342 万平方米， 同比增长 17.2%，比 1-11 月份提高 0.4 个百分点。 2018 年，房地产开发企业到位资金 165963 亿元，同比增长 6.4%，增速比 1-11 月份回落1.2 个百分点。

点评

投资保持韧性。 2018 年全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%，增速比 1-11 月份回落 0.2 个百分点。 12 月单月房地产开发投资同比增长 8.2%，较 11 月降低了 1.1 个百分点。 2018 年房地产开发企业土地购置面积 29142 万平方米，比上年增长 14.2%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点。 12 月单月土地购置面积增速为 13.9%，较 11 月提高了 5.8 个百分点， 这是该数据自 8 月持续回落以来的首次回升。 房地产开发投资完成额中很大一部分是土地购置费，而土地购置费按实际付款计入房地产开发投资完成额，所以尽管房企拿地已经放缓，但由于土地购置费中还包含之前拿地的分期付款，因此土地购置费目前还处于较高增速。不过地产调控政策依旧保持高压， 土地市场趋冷， 房企四季度拿地已经明显放缓， 2019 年地产投资将面临一定压力。

12 月单月销售面积同比增速由负为正。 2018 年，商品房销售面积 171654 万平

方米，同比增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点。 12 月单月销售面积同比增速为 0.9%， 增速由负转正， 结束了连续三个月的负增长。 12 月单月销售金额同比增长 12.3%，较 11 月提高了 3.5 个百分点。 销售金额增速远高于销售面积，这主要受到限价政策逐步放松， 一批高价项目逐步入市。 年底房企进入业绩冲刺期， 单月推盘量大增， 销售增速年末出现明显反弹。

政策环境有望逐步改善 。 融 360 监测数据显示， 12 月份，全国首套房贷款平均利率为 5.68%，环比下降 0.53%，这是全国首套平均利率 23 个月以来首次出现下降。 12 月共有 17 个城市首套利率均值出现回调，北上广深以及多数热门二线城市首套利率均值均有不同程度下降。 我们此前一直提到，十年期国债见顶回落后，按揭利率也将逐步改善。从目前来看， 因城施策、一城一策的政策主基调未变，各城市将有更多的政策自主权来针对性的调整信贷政策。 目前板块估值仍然处于低位， 行业景气度逐步走弱， 未来行业政策环境有望出现改善，地产股估值也有望提升。 相关标的为保利地产、招商蛇口、 华夏幸福、 新城控股、荣盛发展。

风险提示： 国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。