核心观点

本周市场回顾。本周房地产板块指数整体强于创业板指弱于沪深300指数，房地产板块指数报收3614.60，周度涨幅为0.9%，较沪深300指数相对收益为-1.5%。本周地产板块涨幅居前的公司分别为中润资源、南国置业、长春经开、中关村、新城控股。

本周行业要闻。国家统计局数据显示2018年12月份一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二手住宅价格继续下降。自然资源部表示原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。融360大数据研究显示，2018年12月全国首套平均利率23个月以来首次出现下降，北上广深一线城市的首套利率均出现回落。江西省要求住宅库存少于6个月的市县要增加市场有效供应。福州、厦门编制“一城一策”实施方案。杭州、宁波两市今年将研究制订“一城一策”方案。

地产一周数据回顾。周度销售回暖。2019年第3周35大城市新房销售为3.5万套，较上周的增速为1%；12大城市二手房销售1.2万套，较上周的增速为25%；一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为-4%，80%；二线城市新房、二手房较上周的增速分别为-8%，8%。整体库存小幅减少。截至2019年第3周23大城市库存为128.5万套，较上周减少0.3万套；库销比为10.8个月，与上周持平。一线城市库存量23.6万套，较上周减少0.11万套，库销比为9.0个月。二线城市库存量62.2万套，较上周减少0.3万套，库销比为11.2个月。土地市场成交减少。2019年第3周26大城市合计成交土地23块，较上周减少8块。土地出让金下降。2019年第3周26大城市土地出让金为143.4亿元，较上周减少97.6亿元。平均溢价率上升。2019年第3周26大城市土地成交平均溢价率为9.1%，较上周上升2.4个百分点。

重点公司公告。房地产及相关业务方面，保利地产发布2018年度业绩快报，2018年实现营业收入1936.3亿元，同比增长32.3%。归母净利润188.0亿元，同比增长20.3%。招商蛇口拟回购部分社会公众股份，资金总额最高40.0亿元、最低20.0亿元，价格不超过23.12元/股；按回购金额上限和价格上限测算，预计回购数量1.7亿股，约占总股本的2.2%。

投资建议与投资标的

本周杭州、宁波、福州、厦门提出编制“一城一策”实施方案。我们认为，因城施策是今年调控政策的主基调，重点一二线城市的销售有望在未来几个月内出现回升。因此，需要紧盯利润率、费用率改善和城市布局良好的优质龙头。具体来看，我们推荐：

1）运营王主线：万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，买入)；

2）布局王主线：万科A(000002，买入)、阳光城(000671，买入)、金地集团(600383，增持)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控严厉程度高于预期。

利率发生明显上升。