地产行业经历了四轮周期,家电行业作为地产后周期行业，通过对地产估值走势和家电估值复盘，两者走势高度相关。那么地产政策对家电行业影响究竟如何？我们按照调控和放松两大方向进行梳理，分析估值和行业基本面两方面因素。

估值和基本面的滞后周期究竟有多长？

政策短期对股价影响立竿见影。从我们梳理的历次调控政策看，政策出台的1/5/30天的周期内，调控政策下，地产行业指数表现全部为负，地产后周期的家电行业反应则出现一定的分化，2011年的新国八条下尽管地产政策趋严，但家电行业由于家电下乡等刺激政策下，行业景气度高，短期指数并未下跌，反而涨幅较大。其余几次调控效果来看，地产指数变动方向和厨电指数变动方向基本一致。从地产放松政策看，历次地产放松政策无论在短期，中期还是较长时间内，均对地产板块和家电板块产生正向影响。

政策的放松还是紧缩，会在一段时间内影响两个板块的估值走势

从较长时间的板块估值看，地产政策对地产和家电两个行业的估值波动基本一致，在调控政策区间，估值承压，估值存在下降或者横盘波动的特征，在地产放松周期，估值会有所回升。估值变动的方向和地产政策的方向也保持一致，但是估值变动幅度看，还受到行业本身周期、市场大环境等影响，估值的变动幅度并没能得到比较一致的结论。从家电估值与地产销售之间的关系看，其实并不是像大家想的那样——看到地产销售发生了趋势变化后才会对家电估值产生影响，相反的，我们发现家电估值的波动的拐点往往领先于地产的销售数据，原因在于投资者很容易因为“家电是地产后周期消费品”而在地产政策出现变化后就做出一定选择（减配或者加配家电公司），而从地产政策变动传导到地产销售，则存在一定时间滞后，后续地产销售数据出炉只是起到了跟踪和印证的作用，为这阶段家电板块估值的继续上升或者下降提供更多动量。

厨电滞后地产销售大约为3个月，空调滞后期3-6月到1年不等

从地产和厨电的销售数据看，我们通过峰谷销售数据进行测定，发现地产领先油烟机销售的增速基本保持在3个月左右，部分年份滞后周期略有波动。空调行业，我们采用产业在线月度数据和季度数据与地产增速进行拟合，综合月度与季度数据看，地产销售数据在2012年之前基本是领先空调销售3-6个月，2013年以后，地产销售数据领先空调的周期基本为1年左右。而从公司的经营来看，地产销售增速和营业收入的波动性，相比家电行业销售层面，则同步性和显著性更低。厨电公司中，华帝的营收波动和地产周期滞后期时间长度发生一定波动，部分年份存在同步性，部分年份滞后期在6个月，部分则长达一年；老板电器此前的增速和地产波动的拟合程度更低，16年开始两者波动走势的拟合度才逐步靠近。白电中，格力电器的营收增速和地产的周期也存在较大差异。

以上一轮地产放松周期为例，看政策底、估值底和基本面底的关系

地产估值和家电估值基本是同步于政策出现变动，历次政策发布后，估值都有较为明显的回升。地产的销售的滞后周期看，2014年9月的地产放松政策出台后，地产销售增速真正出现拐点，走势拐头向上出现在2015年2月，滞后期接近半年。厨电板块销售增速基本与地产销售同步回暖；而空调则受到库存周期影响，拐点一直到库存水平较低后，2016年4月才迎来增速拐点，这个滞后期拉长是由于空调行业本身的周期导致。

总结来看，地产放松政策出台意味着政策底确立，随后估值迎来修复期，估值底率先确立，地产销售增速回暖则需要在半年左右，而家电销售的基本面回暖则同步或者滞后于地产销售，主要应考虑家电行业本身的经营周期。

风险提示：家电行业受地产影响的滞后期存在不确定；历史经验不一定代表未来走势