上周（19/01/19-19/01/25）主流 46 城一手房周成交 546 万平米，环比-1%;其中，一二线环比+0%、三四线环比-3%； 2019 年 1 月月成交同比 +0%，较去年 12 月下降9pct，其中一二线同比 +6%、三四线同比-14%，分别较 12 月 -13pct 和 +3pct，其中一二线城市仍好于三四线。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 126 万平米，环比下降 0.9%； 1 月截至上周累计成交 422 万平米，较去年 1 月同期同比下降 3.9%，较 12 月上升 22pct；库存方面，上周 15 城推盘环比 +8%，周成交/推盘比 1.30 倍，低于上周的 1.53 倍，高于 12 月的 0.76 倍； 15 城可售面积 7,988 万平米，环比 -0.5%；3 个月移动平均去化月数为 9.0 个月， 环比下降 0.1 个月；行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面，习近平主席指出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，防范化解重大风险； 2018 年全国房地产开发投资 12.0万亿元（同比+9.5%），商品房销售面积 17.2 亿平方米（同比 +1.3%）；棚改方面，2018 年棚户区新开工改造完成 627 万套，不完全统计下部分城市 2019 年棚改目标有所下降；土地方面，全国土地使用权出让收入 6.5 万亿元，土地出让收入相关支出 7 万亿元，赤字进一步扩大；资金方面， 2018 年房地产开发贷款余额同比 +20%，个人购房贷款约同比+18%；调控方面，海南住建厅厅长表示将进一步完善住房保障和供应体系，长沙将开展“一城一策”试点。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善，目前 AH股主流房企 19PE估值仅 3-7 倍，对比美国龙头次贷危机前估值底 6.5 倍，目前主流房企 NAV 折价 40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“ 推荐” 评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

支撑评级要点

房地产行业数据： 上周 46 个重点城市新房合计成交 546.4 万平米，环比下降0.7%。 2019 年 1 月一手房合计成交 1,922.9 万平米，较去年 12 月同期环比下降 24.1%，较去年 1 月同期同比上升 0.4%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化： +8.4%、 -1.8%、 +7.1%、 -19.7%，当月月成交同比分别为： +16.1%、 +4.4%、 -12.5%、 -16.2%。 15 城可售面积为 7,988.3 万平米，环比下降 0.5%； 3 个月移动平均去化月数为 9.0 个月，环比下降 0.1 个月。

主要政策新闻： 习近平主席指出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，防范化解重大风险。 2018 年棚户区新开工改造完成 627 万套，不完全统计下部分城市 2019 年棚改目标有所下降。 2018 年全国房地产开发投资 12.0万亿元（同比+9.5%），商品房销售面积 17.2 亿平方米（同比+1.3%）；全国土地使用权出让收入 6.5 万亿元（同比+25%），土地出让收入相关支出 7 万亿元（同比+34%）；房地产开发贷款同比+20%，购房个贷+18%。海南住建厅厅长表示将进一步完善住房保障和供应体系，长沙将开展“一城一策”试点。

公司动态跟踪： 保利地产发行 15 亿/3.6%/3 年“ 19 保利发展 MTN001”。新城控股预计 2018年扣非归母净利润同比增长 20-30亿元，同比增长 40%- 60%。融创中国与武汉中央商务区签订协议书，以 125.53 亿元收购目标公司 100%股权。招商蛇口 2018 年预告归母净利润 145-155 亿元，同比增长 15%-22%。蓝光发展预告 2018 年度实现扣非归母净利润约 22.5-25.5 亿元，同比增长68%-91%。荣盛发展 5 亿元/7.3%/270 天“ 19 荣盛地产 SCP001”募资完毕。

一周板块回顾： 板块表现方面， SW 房地产指数下跌 0.17%，沪深 300 指数上涨 0.51%，相对收益为-0.68%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第12 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：上实发展、莱茵置业、海航投资、天业股份、中茵股份。

风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。