核心观点

公募基金2018年报完成披露，四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分点。随着货币政策转向确立，行业政策宽松预期升温，板块PE估值低位，公募基金对房地产板块的重仓持股比例继续提升。我们认为2019年行业将在调整中前行，预计销售和投资增速都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计2019年政策边际宽松仍可期待，地产板块基金持仓比例的提升有望释放积极信号，助推板块估值修复。

四季度地产超配0.7个百分点，超配比例再创2015年以来新高

2018年四季度房地产板块的基金持仓总市值达到799.0亿元，环比三季度增长13.8%。四季度基金重仓持股中，地产股占股票投资市值的比重达到5.10%，环比三季度提升1.0个百分点，为2015年以来的最高水平。四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分点，为2015年以来的首次连续两个季度超配，且超配比例相比三季度的0.05个百分点大幅提升。地产超配比例在所有行业分类中排名第4，相比三季度排名上升3位。

龙头配置价值逐步体现，持股集中度持续提升

2018年四季度地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达到44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分点，保持了2016下半年以来的持续提升态势。保利地产、万科A和华夏幸福的持仓市值规模、持有基金数量均明显高于其它地产股，伴随着销售、融资集中度的提升，基金配置比例向龙头房企的聚集效应更加明显。

陆股通率先发力，四季度地产持股市值环比增长31.8%

2018年四季度陆港通基金持有地产股的总市值达到176.9亿元，环比上升31.8%，延续了2018年以来的连续增长态势。无论是提升地产配置的时点，还是持仓市值的增幅，陆股通均领先于内陆公募基金。重仓个股来看，万科A、保利地产、招商蛇口持仓市值分别达到54.5、24.1和16.7亿元，占地产板块持仓市值的比重分别达到30.8%、13.6%和9.5%，龙头房企的聚集效应同样明显。

四维审视行业持仓，政策走势依然为核心变量

2013年以来共有8个季度公募基金超配地产板块，其中在超配当季或下一个季度中板块相对沪深300实现超额收益的季度共有5个。从布局时点和驱动因素来看，我们认为当前板块所处时点接近于2014年，2014年的板块超配主要发生在板块盈利的修复阶段、行业基本面的低点以及政策宽松周期的开启阶段，配置价值源于盈利支撑和政策催化。2018年三季度以来房地产板块再次超配，我们认为政策依然为核心变量，目前经济压力显现，而货币政策拐点、政策边际宽松都有望带来行业的边际改善预期。

风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。