新城控股(601155)

事件：

新城控股发布业绩预增公告，预计 2018 年实现归母净利润 90 亿元到105 亿元，同比增加 49%到 74%；扣非后归母净利润 70 亿元到 80 亿元，同比增加 40%到 60%。

点评：

地产结算放量、商业发展加速支撑全年业绩靓眼表现

2018 年公司业绩实现较大幅增长， 我们认为主要来自于： 1）前期销售额快速增长（ 2018 三季度末合同负债较年初增长 97%） ， 叠加新会计准则加速入账，房地产项目结算规模明显提升； 2） 2018 年新开业 19 座吾悦广场，全年租金及管理费收入达到 21.6 亿元，同比增长 103%。 3） 商业资产重估收益增加，预计 2018 年公司非经常性收益贡献 20 亿元以上。

销售延续高速增长， 2016-2018 年 CAGR 达 91%

2018 年公司签约面积 1812 万方，同比增长 95%；签约金额 2211 亿元，同比增长 75%。 由于销售区域结构下沉， 2018 年销售均价同比下降10%至 12202 元/平米。 2016-2018 年公司签约额 CAGR 达到 91%，根据克而瑞数据，销售规模排名由 2015 年的第 21 位提升至 2018 年第 8 位。

净负债率提升，短期偿债压力较小，融资成本上行可控

由于过往较为积极的补仓策略， 2018 年三季度末，公司净负债率上行至 95.5%。 目前公司土地储备相对充足，拿地节奏有所放缓，预计未来负债水平或有所改善。 2018 年三季度末，公司货币资金/短期有息负债比例达 2.16 倍，短期偿债压力较小。

目标价 39.27 元，维持“买入”评级

考虑到公司结算加速以及重估收益提升， 我们上调2018-2020年EPS预测至4.22/5.61/6.86元（原为3.56/4.35/5.22元） ，目前股价对应预测PE分别为6.3/4.8/3.9倍。考虑到行业基本面下行， 给予2019年7倍PE， 下调目标价至39.27元。 公司商住双轮驱动快速增长，业绩释放逐步兑现， 维持“买入”评级。

风险提示：

三四线城市销售趋冷，公司回款及毛利水平不及预期； 融资成本抬升侵蚀公司利润；国内经济增长放缓， 新开业商场租金水平不及预期。