荣盛发展(002146)

事件： 公司公告 18 年业绩预增，预计公司全年实现营业收入 566.46 亿元，同比增加 46.36%，归母净利润 76.61 亿元，同比增加 32.99%。

业绩进入收获期，利润持续高增长

随着经营和结算规模的提升，公司 2018 年业绩快速增长： 18 年营业收入566.46 亿元，同比上升 46.36%，增速较去年增加了 21.67 个百分点；18 年公司归母净利润 76.61 亿元，同比增加 32.99%，增速较去年微降6.07 个百分点，仍维持高位；公司营收增幅大于净利润增长主要有以下原因：1) 投资收益下滑，其中 2018 年第三季度投资净收益同比下降 47.6%；3) 随着经营规模的增长，费用率有所增加。吗全年拿地较为谨慎，积极拓展新融资渠道

2018 年公司拿地较为谨慎，全年拿地金额 176.0 亿元；拿地金额占比销售金额仅 17%；新增建面 796.42 万方，拿地面积仅占销售面积的 81%，远低于 2017 年的 144%；同时拿地均价 2210 元/平，占比销售均价仅21%，继续保持土地低成本优势。

2018 年公司拿地相对较少，一是基于对土地市场走势的预期，二是基于融资环境的变化。受多方因素的影响， 2018 房地产行业融资难度不断加大，融资成本提高。同时， 2018 年二季度以来各地土地市场趋冷，公司对新增地块的要求有所提高。公司拿地战略聚焦京津冀、长三角、珠三角、京沪高铁、京广高铁、陇海铁路、长江经济带的区域和沿线，继续拓展新城市、深耕老城市。

公司在保持前期银行开发贷、信托融资、股权融资、资产证券化等渠道的基础上，积极拓展新的融资渠道，成功发行购房尾款资产证券化二期、定向债务融资工具（PPN），累计融资金额 181 亿元。我们预计今年的综合融资成本较 2017 年 6.5%的水平有小幅提高。销售表现亮眼，超额完成年度目标

2018 年 1-12 月，公司累计实现签约面积 983.40 万方，同比增长 54.73%；累计签约金额 1,015.63 亿元，同比增长 49.51%，超额完成年度签约 880 亿元的任务，年度计划完成率达到 115%。 12 月单月实现签约面积 168.73 万平方米，，同比增加 13.98%；签约金额 192.19 亿元，同比增加 19.84%，创2018 年全年单月最高销量。其中销售额居前的城市有徐州、唐山、石家庄、重庆、沈阳、郑州、蚌埠、惠州、沧州、邯郸、嘉兴等城市。另外，近两年新进驻的青岛、德州齐河、濮阳、岳阳等地也取得了较好的销售成绩。

投资建议： 公司土地储备充足，销售持续高增长，利润率优势明显，公司股利支付率超 30%，股息率近 5%，估值低分红高增长性好，我们认为由于受市场环境影响，尤其是三四线城市景气回落，我们将公司 2018-2020 年主营收入预测由 541.9 亿、 731.5 亿、 929.0 亿下调至 568.63 亿、 711.67 亿、859.4 亿，净利润预测由 80.2 亿、 106.8 亿、 131.4 亿下调至 76.48 亿、 99.6亿、 127.01 亿。我们预计 18-20 年 EPS 分别为 1.76/2.29 和 2.92 元，对应PE 为 4.94、 3.79 和 2.97 倍，维持买入评级。

风险提示： 政策变化超预期，棚改力度超预期减弱