本期四周数据范围：W5-W8，本期累计数据范围：W1-W8。

市场行情：A股顺势上涨，H股弱于大盘

2月2日至2月28日，申万房地产指数上涨10.49%，跑输沪深300指数0.61pc，跑赢上证综指0.06pc，在28个申万一级行业指数中排名第24；2月2日至2月28日，恒生中国内地地产指数下跌1.98%，跑输恒生指数4.50pc，跑输恒生地产建筑指数3.31pc，表现弱于其他指数。

楼市销售：成交面积环比下降明显

商品房：1）四周成交：30城商品房四周成交面积环比下降34.3%（一线城市四周成交环比下降32.7%）；2）累计成交：30城累计成交面积同比下降6.8%（一线城市累计成交同比增加13.0%）。

二手房：1）四周成交：11城二手房四周成交面积环比下降42.3%（北深二城四周成交环比下降30.8%）；2）累计成交：11城累计成交面积同比下降5.5%（北深二城累计成交同比下降22.4%）。据克而瑞数据，2019年2月前40家监测房企全口径销售金额4032.2亿元，环比下降20.2%。

土地成交：百城总量下行，一线环比量跌价升

1）四周成交：100城土地四周成交面积环比下降30.5%，四周成交总价环比下降9.5%，土地市场明显降温。其中一线城市四周成交面积环比下降19.1%，四周成交总价环比增加41.3%。2）累计成交：100城土地累计成交面积同比下降16.9%，累计成交总价同比下降25.9%。其中一线城市累计成交面积同比增加50.7%，累计成交总价同比下降8.3%。

政策跟踪：大湾区规划出台，因城施策推进

中央层面，发改委放宽除个别超大城市外的城市落户限制，积极推动粤港澳大湾区建设；银保监会严格控制投机性房贷，防止房地产金融风险出现大问题；住建部新规征求意见，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

地方层面，粤港澳大湾区规划出台，上海拟调整住房公积金缴存基数，深圳鼓励市场主体开展工改，西安、南京、常州放宽落户，合肥二套房认定政策松动，阜阳土地出让取消限价，海口、成都加强住房人才吸引政策。

投资建议

当前经济“稳中有变、变中有忧”，中央指出要坚持底线思维，稳妥实施房地产市场长效机制，行业政策导向由“压”转“稳”。在“房住不炒”大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下，预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳。结合货币政策边际宽松，2019年高能级城市购房信贷支持或有所改善。建议关注重点布局一二线城市的头部房企，如万科A、金地集团、融创中国、中国金茂。上海拥有外资办公需求提升的潜力，随着国内金融领域放开准入，存量物业资源长期表现有望受益于资产增值和公允价值重估，建议关注陆家嘴和中华企业。

风险分析

国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。