事项：

3月5日，2019年国务院政府工作报告指出：“改革完善房地产市场调控机制”；“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”；“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”；“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”；“新型城镇化扎实推进，镇新增就业1100万人以上”；“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”；“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展”，“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”；“深化增值税改革，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%”。

点评：

1、房地产税提法无明显变化、今年或有所淡化，房地产增值税由10%降至9%、略微降低房企税负

本次政府工作报告提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，去年工作报告对于房地产税的表述为“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，今年工作报告与去年相比，对于房地产税的提法无明显变化，仅由“稳妥”变为“稳步”，并没有出现超预期的内容，再考虑到3月4日人大二次会议发言人张业遂并未提及提房产税，相比2018年3月4日，张业遂提到“房产税立法争取早日提请审议”，对于房地产税的提法缓和很多，预计后续对于房地产税提法或有所淡化。此外，报告提到，“深化增值税改革，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低”，房地产行业此前属于10%一档，后续将由现行10%的税率降至9%，按土地成本40%、50%分别估算，对房企净利润提升影响分别约0.39%、1.07%，一定程度上降低房企税负。值得注意的是，虽然增值税下调对房地产行业降税利好程度有限，但更表明政府对于房地产市场稳定的诉求。

2、未提及房住不炒、促平稳健康发展，一二线“一城一策”+三大城市圈规划实现结构性需求提振

本次报告指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”再考虑到2018年12月中央经济工作会议中提及的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，以及2019年1季度中地方两会中高频提及“一城一策”，预计2019年中一二线城市的“一城一策”将成为趋势。值得注意的是，2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在本次报告中并未提及，再考虑到2019年中统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市，表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效，由此一二线城市的“一城一策”也将获得更大的自主性政策空间。另外，本次报告提到，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”、“落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接”、“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区”，粤港澳、长三角、京津冀三大城市圈发展规划将持续释放红利，叠加一二线城市的“一城一策”逐步落地，或将对三四线市场下行形成对冲，使得房地产市场发展更趋稳健。

3、投资建议：房产税淡化、增值税下调，一城一策+三大城市圈规划结构性提振需求，重申推荐评级

2019年中，在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，我们预判地产总量政策将逐步趋松，并低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张，而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-8倍，NAV折价30-50%，均表明估值仍处于估值低位，重申行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：金地集团、万科、招商蛇口、保利地产、融创中国；二线蓝筹（受益资金放松受益）：新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期