核心观点

2019年两会政府工作报告关于房地产的表述未提及“房住不炒”和“长效机制”，强调“落实城市主体责任”、“中心城市引领城市群发展”、“稳步推进房地产税立法”，淡化棚改目标。我们认为相关表态总体符合预期，随着两会政策不确定性落地、一城一策逐步推进，我们继续看好一二线房企的估值修复机会。建议关注：1.具备强融资及ROE突破潜力的一线房企（万科A等）；2.享受成长弹性的企业（新城控股、华发股份、中南建设、荣盛发展等）；3.低估值、高分红房企（华侨城、金地集团等）；4.享受长三角一体化、粤港澳大湾区等城镇化区域红利的企业。

未提及“房住不炒”和“长效机制”

与2018年以及此前相比，报告未提及“房住不炒”，也未提及“遏制房价上涨”。随着去年三季度以来全国房地产市场景气度回落，我们认为调控已经取得一定成效，热点城市房价过快上涨的趋势得到控制，当前环境下调控政策继续趋严的可能性不大。与2017、2018年持续提及建立长效机制不同，这次报告未提及“长效机制”。我们认为意味着长效机制方案已经基本构建完成，2019年各个城市将进入落实和推进阶段，其中“一城一策”、“多主体供应、多渠道保障”等住房体系改革将成为其中重点。

强调“落实城市主体责任”，部分回落较快城市政策调整空间较大

从“落实地方主体责任”到“落实城市主体责任”，这一口径在2018年底住建部会议中已经提出，与“一城一策”更加匹配。我们认为各个城市的主体责任在于“稳地价稳房价稳预期”，手段则是：加强供需双向调节、改善供应结构、对舆论和预期的强化引导，而市场监测和评价考核将贯穿其中。我们认为2019年在防止大起大落框架下，尤其需要关注部分回落较快的城市，其政策调整空间也会较大。

淡化棚改目标，首提“中心城市引领城市群发展”

2009年以来每年都会提到的棚改目标今年没有提及，说明棚改有意淡化，但并不意味着棚改全部停止。我们认为2019年棚改仍会推进，但货币化比重以及规模都会下降。报告中首次提出“中心城市引领城市群发展”，近年粤港澳大湾区、长三角一体化等国家战略持续出炉，中国城市圈发展迎来新机遇。

房地产税措辞微调，市场环境变化下仍需要稳步推进

市场关注的房地产税2018-2019连续两年写入政府工作报告，但措辞略有变化，从“稳妥推进房地产税立法”变为“稳步推进”。我们认为“稳妥”变为“稳步”意义不必过度解读，今年房地产市场环境与去年同期已明显不同，较大的调控压力已经减缓。同时作为地方税种，其实施需要兼顾当地市场环境，未来仍需要稳步推进。

风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超出预期；行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；部分房企存在资金链风险。