事件：统计局发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况：2019年1-2月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速比2018年全年回落11.2个百分点。商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，增速比2018年全年回落5个百分点。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速比2018年全年回落9.4个百分点。

点评：

投资增速超预期，新开工回落明显。2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点，增速我们认为主要是由于土地购置费分期计入递延导致，2018年全年土地出让金同比增长25%。2019年1-2月土地购置面积仅1545万平米，同比下降34.1%，预计后续随着土地购置降温，投资增速会有所回落。1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速比2018年全年回落11.2个百分点。新开工回落较为明显，主要系去年年初基数较高，同时企业普遍在手货值充沛，新开工节奏有所放缓。

1-2月销售增速如期下滑。2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，增速比2018年全年回落5个百分点。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速比2018年全年回落9.4个百分点。销售规模增速如期下滑，销售面积增速再度转负，同时结构性分化进一步凸显。分区域看，1-2月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%、-4.8%；销售金额增速分别为-1.2%、6.6%、10.2%、-2.4%，中、西部地区仍然是拉动销售增长的重要力量。

到位资金增速小幅回落，按揭增速回正。2019年1-2月，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。年初以来融资环境显著改善，1-2月个人按揭贷款增速大幅提升，有望持续改善企业融资情况。

投资建议：预计2019年房地产行业销售将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。在经济面对较大压力的大环境下，地产仍是为稳增长、稳财政、稳投资的重要力量。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展，H股推荐中国金茂、旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、股东变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。