事件： 统计局发布 19 年 1-2 月房地产行业数据： 投资同比名义增长 11.6%，增速较 2018 年提升 2.1 个百分点，比去年同期提高 1.7 个百分点；销售面积同比下降 3.6%，比 2018 年全年增速的 1.3%下跌 4.9 个 PCT，增速同比去年同期 1-2 月的 4.1%下跌 7.7 个 PCT；销售额同比增长 2.8%，比 2018 年全年 12.2%下跌了 9.4 个 PCT， 比去年同期增速 15.3%下滑 12.5 个 PCT；新开工同比增长6.0%，增速比 2018 年回落 11.2 个百分点； 环比去年 12 月单月增速的 20.5%大幅下滑。

销售增速好于预期、超预期部分或来自三四线比预期要好： 1-2 月销售面积同比下降 3.6%，比 2018年全年增速的 1.3%下跌 4.9 个 PCT，这比我们高频跟踪数据截止 2 月周后一周-12.89%（房地产周报0303）要好，由于我们跟踪的是一二线以及相对较好的三线，原本我们预期全国数据要比这个数据更差，但实际上要好很多，我们认为有可能： 1）三四线比预期的要好，我们预计这是主要原因； 2）房企加大了促销； 3）房企担心后市而加大推盘； 4）去年末留存有大量已认购未签约销售。

投资增速超预期或来自土地购置费及新开工高增带来的施工面积超预期、竣工后续将持续回升： 1-2月份，投资同比名义增长 11.6%，增速较 2018 年提升 2.1 个百分点， 我们认为主要是： 1）18 年下半年土地购置费高增的影响： 2018 年上半年土地购置面积累计增速仅 7.2%，但下半年开始则全部为 2位数增长，最高 15.7%的累计同比增速，而下半年的土地购置费根据分期支付往往会进入到今年初的地产投资额； 2）新开工高增带来的施工面积创近四年历史新高超预期、其中复工面积或超预期： 开工面积增长 6%已经算较高的增速，略超我们预期，我们一直强调由于库存面积的持续下降（待售面积全年-11%），在年初加大推盘是企业的一致预期，因此开工依旧会不错，但由于基数较高整体 19年下半年将持续回落；由于开工高增，以及复工可能超预期， 1-2 月全国施工面积同比增长 6.8%，为2015 年 3 月以来的历史新高， 推动投资超预期。 1-2 月房屋竣工面积同比下降 11.9%，降幅比 2018年的 7.8%扩大 4.1 个百分点。我们认为随前期开工和施工的超预期，年内竣工面积回升是大概率事件。

土地购置大幅下行完全符合预期， 低库存仍不拿地、 彰显企业信心不足，后续开工、投资都将下行、地方政府“因城施策”宽松是大概率： 1-2 月份，土地购置面积 1545 万平方米，同比下降 34.1%，2018 年全年为增长 14.2%；土地成交价款 690 亿元，下降 13.1%， 2018 年全年为增长 18.0%，单月数据来看，环比 12 月单月同比增速的 13.92%下滑也比较明显。 这完全符合我们高频数据跟踪带来的预期， 我们认为这彰显了开发企业对后市并不具备信心，这可以和销售数据超预期的原因呼应，由于对后市信心不足开发企业很可能在 1-2 月进行了大力推盘和促销；而随着土地购置的大幅下行，开工、投资都将持续下行，且未来地方政府基于财政压力而宽松地产政策是大概率。

到位资金增速因销售下滑而略有回落、但国内贷款和按揭贷款改善明显、 显示融资环境改善： 1-2月份，房地产开发企业到位资金 24497 亿元，同比增长 2.1%，增速比 2018 年全年回落 4.3 个百分点，连续 4 期增速回落，但环比有所改善， 18 年 12 月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长-15.2%、6.9%、-0.2%、-0.4%，19 年 1-2 月环比改善 14.7PCT、-8.4PCT、 5.8PCT、 6.9PCT，国内贷款和按揭贷款改善最为明显，我们认为这符合我们降准之后地产融资环境将改善的预期， 2019 年房企到位资金压力主要来销售下滑，但融资将明显宽松。

投资建议： 我们认为年初房地数据显示销售、拿地、到位资金等指标明显下行确立了基本面下行的趋势，开工和投资是后置指标，未来将持续回落；我们维持全年销售面积-7.3%、销售金额-6%、新开工-5%的判断，因土地购置费及复工面积差额上调投资额增速预测为 5%；我们认为在： 1）土地财政下滑带来政策宽松预期强化且房地产税利空短期消化； 2）降准带来的融资环境宽松将使得对房地产供需双方受益； 3）三去一补一降中的“降成本”将利好地产 ，无论将税费提升居民可支配收入还是降借贷利率甚至降息都将利好地产； 4）房企业绩好估值低的属性未变，性价比明显；因此我们继续坚持我们 1 月份的判断，看好 3 月份之后的地产板块机会， 降准后往往当月跌当季收涨，获得超额收益的概率较大，而前两个月地产股跑输沪深 300，因此我们认为 3 月地产股跑赢是大概率事件，建议关注： 1） 二三线高杠杆房企及一线城市房企： 新城控股、 阳光城、首开股份、北京城建； 2）地产龙头看好： 万科、招蛇、 金地、 保利、融创； 3）区域政策受益：华夏幸福、荣盛发展、上实发展； 4）利率下行： 光大嘉宝。

风险提示： 销售不及预期，政策变化超预期