事件： 国家统计局 ] 3 月 14 日发布 2019 年 1-2 月行业数据， 全国房地产开发投资 1.21 万亿，同比增长 11.6%，增速比 2018 年全年提高 2.1 个百分点。其中，住宅投资 8,711 亿元，增长 18.0%，增速提高 4.6 个百分点。

投资数据或再次高开低走： 1-2 月的投资数据达到 11.6%，创 2014 年 12 月以来的新高，主因施工面积再次逆势增长。 1-2 月份房企施工面积高达 67.49 亿方，同比增长 6.8%， 在 2018 年末的基础上再次提升 1.6 个百分点；其中， 1-2月份住宅施工面积达到 46.63 亿方，同比增长 8.3%， 而 2018 年同期这一增速仅为 1.8%。 施工面积增长的背后可能有两个原因：其一，统计的竣工面积依然表现疲软，导致重复计算的施工面积比重较高；其二，房屋新开工依然有 6.0%的增长。 展望 2019 年全年， 预计投资数据或表现前高后低， 落差较大。

土地购置明显下行，或挤压竣工面积恢复： 1-2 月份房企土地购置面积仅 1,545万方， 同比下降 34.1%，累计增速表现为十年来最差，而 2018 年全年为增长14.2%。 2018 年 7 月 31 日提出“遏制房价上涨”后购房者预期明显降温，之后春节返乡置业“成色”也明显不足，龙头房企放缓增长目标，土地购置可能会进入一个趋势性回落的阶段。在 2016-2018H1 期间随着城市房价的大幅上涨，土地增值税清缴压力变大，房企存在放缓大片区竣工的动力，这是统计出的竣工面积持续负增长的重要原因。但随着土地成交的持续清淡， 政府或加大土地增值税清缴力度，再考虑到低基数的影响，统计的竣工面积有望恢复增长。

销售回落符合预期， 行业风险显著降低： 1-2 月全国商品房销售面积 1.41 亿方，同比下降 3.6%，全国商品房销售额 1.28 万亿，同比增长 2.8%，相比去年末增速回落明显，表现符合预期。 2018Q4 随着按揭贷和融资端的宽松， 房企的资金链压力有明显缓解， 考虑到行业整体增速回落及市场持续分化， 越来越多房企或选择降低风险获利了结， 进入由量变到质变的新阶段。

投资策略与重点关注个股： 土地购置大幅下滑推升政策宽松预期，土增税清缴促使房企加大竣工力度，拉低房地产投资数据，政策走势或进入良性循环通道。我们上调行业评级至“强于大市” ，择股偏好销售、业绩和风险溢价改善的个股。 A 股重点关注万科 A （ 000002）、金地集团（ 600383）、新城控股 （ 601155）、蓝光发展（ 600466）、 荣盛发展（ 002146）和世荣兆业（ 002016）。

风险提示： 土地购置表现超出预期、 房企销售低于预期。