荣盛发展(002146)

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荣盛发展发布 2018 年年报：2018 年荣盛发展实现营业收入 563.68 亿元，同比增长 45.64%；实现归母净利润 75.65 亿元，同比增长 31.31%；加权平均净资产收益率为 24.89%，同比增长 2.45 个百分点；基本每股收益 1.74 元。

点评

结算提速， 毛利率持续提升。 2018 年荣盛发展实现营业收入 563.68 亿元，同比增长 45.64%；实现归母净利润 75.65 亿元，同比增长 31.31%。业绩呈现高增态势主要因公司结转加速，且结转的项目较多处于 2016年量价齐升阶段。 销售毛利率和净利率分别为 31.5%和 14.7%， 毛利率较去年上升 2 个百分点，但净利率下降 1 个百分点，主要因公司销售规模扩张导致费用前置，叠加投资收益下降导致。截至 2018 年末，公司预收账款 870.49 亿元，同比高增 30%，未来公司业绩确定性较强。

销售维持高增态势， 2018 年公司实现销售金额 1015.63 亿元，同比增长49.51%，超额完成全年 880 亿元销售目标； 销售面积 983.4 万平米，同比增长 54.73%。 2019 年公司销售目标 1120 亿元， 较 2018 年销售稳健增长。回款方面，公司销售回款额达 815 亿元，完成年度计划的 101.88%，占销售规模的 80.25%。良好的销售回款和融资，使得公司的现金流状况极大改善，经营活动产生的现金流量净额 175.12 亿元，继 2017 年后持续为正。

审慎拿地，杠杆水平有所回落。 公司 2018 年通过招拍挂、城中村改造、旧改、股权收购等方式，在 30 多个城市获取 89 个土地项目，规划权益建筑面积 761 万平米，同比下降 31%。截至 2018 年末， 公司土地储备合计有 3613.54 万平方米，可以满足公司 3 年左右的开发需要。公司在融资趋紧、地价偏高的大环境下，选择主动放缓土地投资节奏，在当下市场环境下是理性选择。截至 2018 年末公司资产负债率 84.0%，剔除预收账款后的资产负债率仅 45.8%， 分别较去年同期下降 0.6、 3.9 个百分点，杠杆水平进一步降低。

投资建议： 荣盛发展土储丰富，拿地提速，资源重点布局京津冀、长三角、珠三角区域，价值迎来重估契机；公司快周转、多品牌、控成本保障销售成绩；“地产+康旅+金融+X”多元化业务的协同效应有望进一步凸显。我们预计 2019-2021 年公司 EPS 分别为 2.23、 2.86、 3.59 元人民币，对应 PE 分别为 5.18、 4.04、 3.22 倍， 维持“买入”评级。

风险提示： 行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险；棚改货币化不达预期。