市场跟踪： 申万一级房地产行业周换手率 7.48，较上周收缩 14.06%，从申万一级其他行业表现来看，房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位置。周收益率+0.09%，较上周收益率收缩 4.27pct，上周食品饮料、休闲服务、农林牧渔等板块领涨，地产收益率排位中等。当前股票组合招商蛇口、金地集团、中南建设。

一手房成交环升 8.62%： 全国 41 城一手房成交面积 489.04 万方，同比下降 10.12%，环比上升 8.62%，累计同比下降 21.29%；其中一线 4 城成交面积 95.51 万方，同比上升 86.01%，环比上升 19.98%，累计同比上升 33.82%；二线 19城成交面积 285.53万方，同比下降 16.79%，环比上升 6.21%，累计同比下降 25.50%；三线 18 城成交面积 107.99万方，同比下降 27.82%，环比上升 6.10%，累计同比下降 27.65%。

二手房成交环降 16.72%： 全国 15 城二手房成交面积 138.77 万方，同比上升 0.57%，环比下降 16.72%，累计同比上升 0.60%；其中，一线 2城成交面积 42.89万方，同比上升 21.20%，环比下降 3.13%，累计同比下降 5.28%；二线 9 城成交面积 89.91 万方，同比上升 2.05%，环比下降 22.61%，累计同比上升 9.42%；三线 4 城成交面积 5.97 万方，同比下降 58.82%，环比下降 3.31%，累计同比下降 50.06%。

可售库存环降 0.75%，去化周期减少 0.67周：1）全国 15城可售库存套数同比上升 31.11%，环比下降 0.75%；其中一线 4 城同比上升 41.42%，环比下降 0.58%；二线 8 城同比上升30.51%，环比下降 1.08%；三线 3 城同比下降 1.46%，环比上升 0.10%。 2） 全国 15 城可售库存去化周期 34.03 周，较上周减少 0.67 周；其中一线 4 城去化周期 41.84 周，较上周减少 1.17 周；二线 8 城去化周期 33.87 周，较上周减少 0.67 周；三线 3 城去化周期 19.69周，较上周增加 0.05 周。

土地成交量跌价升： 1） 100 大中城市供应规划建筑面积 2109.80 万平米，累计同比-14.32%，相对过去四周变化幅度为-1.33%； 100 大中城市挂牌均价 3340 元/平米，同比+53.78%，环比+7.50%； 2） 100 大中城市成交总建面 1083.02 万平米，累计同比-18.92%，相对过去四周变化幅度为-39.54%； 100 大中城市成交总价 431.70 亿元，累计同比-21.22%，相对过去四周变化幅度为+6.70%； 100 大中城市成交楼面价 3986 元/平米，同比+53.60%，环比+81.84%； 3） 100 大中城市土地溢价率 17.82%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为 0%、 20.11%、 18.22%。

政策方面： 3 月 25 日，国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知提到不动产登记办理时间力争缩至 10 个工作日内； 3 月 27 日，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（ 2019-2025）》，城中村综合整治规划期内整治面积为 55 平方公里。

投资建议： 近期调研观点：一二月份的去化率普遍下降， 40%-60%的区间，三四线布局较多的房企去化率相对更弱。一二月房企推货相对谨慎，基本是 18 年末留存的库存， 1-2月新推货值普遍较低； 融资成本上，有明显得改善。 标的上： 1）行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科 A、招商蛇口、保利地产等； 2）关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等； 3）成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现，建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股（ H 股）、融创中国（ H 股） 等； 4）在行业由增量进入存量时代，园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势，这一类企业可关注如张江高科等；另外，物业服务类企业在未来具备一定的发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务（ H 股） 等。

风险提示：政策因素、 经营风险、 市场成交不及预期、销售不及预期