事项：

国家统计局公布 2019 年 1-3 月全国房地产开发投资及销售数据， 其中房地产开发投资额同比增长 11.8%， 新开工同比增长 11.9%； 商品房销售面积同比下降 0.9%，销售额同比增长 5.6%。

平安观点：

投资持续超预期，整体呈现韧性。 2019 年 1-3 月房地产投资同比增长11.8%，较前 2 月上升 0.2 个百分点；其中 3 月单月投资同比增长 12%，投资整体呈现韧性。我们判断投资超预期高增主要因： 1）土地购置费依旧维持高增（领先指标土地成交价款 2018 年增 18%）； 2）受低竣工、高开工影响，施工面积增速较前 2 月末扩大 1.4 个百分点至 8.2%，带动建安投资回升； 3）资金端改善下开发商施工强度提升，前 2 月沥青防水建材产量同比增长 21.2%。展望全年，考虑先行指标土地成交价款前 3 月增速已明显回落，预计后续土地购置费增速亦将下行，带动全年地产投资增速回落。

单月销售增速转正， 复苏持续性有待观察。 1-3 月全国商品房销售面积同比降 0.9%，销售额同比增长 5.6%，增速较 1-2 月回升 2.7 个和 2.8个百分点。 受按揭利率回落、 部分城市政策微调及推盘力度加大影响，3 月单月销售面积同比增长 1.8%，销售额同比增长 8.3%，整体有所回温。 前 3 月商品房平均销售均价 9065 元/平， 较前 2 月微降 0.16%。展望全年，一二线城市目前已自然复苏，但楼市复苏背景下政策放松预期减弱，随着过去两年积累刚需释放，复苏持续性仍有待观察。 三四线城市供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力。

单月新开工大幅回升， 2019 前高后低。 2019 年 1-3 月新开工同比增长 11.9%，较 1-2 月上升 5.9 个百分点；其中 3 月单月同比增 18.1%。我们判断新开工大幅回升主要因： 1）楼市整体呈现韧性背景下， 三四线房企把握回温窗口期，积极抢开工抢入市； 2）已开工未售绝对库存低位，房企积极开工补库存。展望全年，由于三四线楼市中期景气度往下， 当期为三四线房企去库存窗口期，预计短期三四线新开工仍将相对积极，为全国开工提供支撑；后续随着三四线楼市降温调整， 将带动三四线开工放缓，拖累全国开工表现。预计 2019 年新开工前高后低，同比下降 2%；统计的 7 家主流房企 2019 年计划新开工合计同比降 15%。

土地市场热度回升，竣工同比降幅收窄。 1-3 月全国土地购置面积同比降 33.1%，土地成交价款同比降 27%，较前 2 月回升 1 个和回落 13.9个百分点。尽管土地成交同比下降，但受楼市回暖及资金端改善影响，3 月百城土地成交溢价率环比提升 10.2 个百分点至 19.9%。 预计随着核心城市楼市回温，房企布局回归一二线， 后续核心城市土拍市场热度有望持续回升。 2019 年前 3 月商品房竣工同比降 10.8%，降幅较前 2 月收窄 1.1 个百分点。考虑2017、 2018 年竣工已连续两年负增长， 且 2015-2018 年期房销售明显回升，交房刚性下预计 2019年竣工降幅有望逐步收窄。

资金环境改善，按揭利率延续回落。 2019 年前 3 月房企整体到位资金 3.9 万亿，同比增长 5.9%，增速较前 2 月回升 3.8 个百分点。受销售增速回升影响，定金及预收款增速环比提高 4.9 个百分点至10.5%。持续降准背景下，国内贷款增速转正，环比回升 3 个百分点至 2.5%；同时首套按揭贷款利率持续四个月回落至 5.56%，带动个人按揭贷款增速环比增长 2.9 个百分点至 9.4%。

投资建议： 随着市场关注回归基本面，地产板块政策及市场底部明确，低估值、高股息且业绩增长确定，配置价值持续凸显。个股关注两条主线： 1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等； 2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

风险提示： 1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力， 未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险； 2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险； 3）受楼市火爆影响 2016 年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台， 预计板块未来面临毛利率下滑风险。