房地产投资增速继续上行，新开工增速反弹。 2019 年 1-3 月，全国房地产开发投资额 2.38 万亿元，同比增长 11.8%，增速上升 0.2pct；新开工面积 3.87 亿平米，增长 11.9%，增速上升 5.9pct；竣工面积 1.85亿平米，同比下降 10.8%，降幅收窄 1.1pct。我们认为新开工面积增速反弹主要受 3 月行情刺激以及 2018 年土地市场的高景气影响；考虑2017、 2018 巨量的销售面积， 我们认为 2019 年竣工面积降幅将逐步收窄至转正。 2019 年 3 月， 房地产开发景气指数为 100.78，较 2 月份提高 0.21 个百分点，市场 3 月小阳春回暖。

销售增速回暖， 单月销售面积增速由负转正。 1-3 月份，商品房销售面积约 2.98 亿平方米，同比下降 0.9%，增速收窄 2.7pct；单月销售面积约 1.57 亿平米，同比增长 1.75%；商品房销售额约 2.70 万亿元，同比增长 5.6%，增速上升 2.8pct。 我们认为本月销售面积的反弹并不具备持续性，考虑行政政策、棚改货币化等因素并未出现大的变化，我们依然认为 2019 年销售面积增速将逐步见底。

土地市场低位运行， 溢价率有所上行。 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积 2543 万平方米，同比下降 33.1%， 降幅收窄 1pct；土地成交价款 1194 亿元，下降 27%， 降幅扩大 13.9pct；受三月行情影响， 3月百城土地成交溢价率为 19.93%，为 2019 年以来新高，较 1、 2 月提升约 10pct。

开发到位资金依赖居民端贡献，按揭利率持续下行。 1-3 月份，房地产开发企业到位资金 3.89 万亿元，同比增长 5.9%，增速上升 3.8pct。受市场成交回暖，定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长10.5%、 9.4%，对到位资金拉动作用明显。行业的融资环境持续保持较为宽松的状态，国内贷款及自筹资金累计增速也同比转正。

个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城 A 和金地集团；

建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；

风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行